결국 가계약에 관한 당사자들의 의사합치의 내용이 무엇인지에 관한 해석의 문제가 발생하는데, 당사자들이 가계약에 이른 경위에 따라 다양한 해석, 결론이 나올 수밖에 없다.

우선, 양 당사자 사이에 해당 부동산에 대한 매매계약이 체결되었는지 여부를 살펴보아야 한다. 대법원은 부동산 매매계약 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다고 판단하고 있다.

위 대법원의 태도를 고려할 때, 정식 계약서를 작성하지 않았다 하더라도 매매목적물과 매매대금이 특정되고 중도금 및 잔금지급일 등을 구체적으로 합의하였다면 유효한 매매계약이 성립한 것이므로, 위 사안에서 A가 매매계약을 해제하려면 300만원을 포기하고 B에게 추가로 700만원은 지급하여야 한다.

반면, B는 A로부터 지급받은 300만원의 배액이 아닌, 3,000만원의 배액을 상환해야만 매매계약을 해제할 수 있다.

위 사안에서 만약 A와 B가 가계약금 300만원을 ‘위약금’으로 합의한 경우에는 A는 300만원만 포기하고 매매계약을 해제할 수 있고, B는 300만원의 배액을 지급함으로써 매매계약을 해제할 수 있다.

반면, A와 B가 ‘계약이 체결되지 않으면 가계약금을 돌려주겠다’는 내용의 특약을 맺은 경우에는 A는 계약을 파기하더라도 B에게 300만원의 반환을 청구할 수 있고, B는 A에게 300만원을 지급하고 계약을 파기할 수 있을 것이다.

이처럼 가계약금을 지급한 경위, 그에 대한 입증자료 유무에 따라 다양한 결론이 도출되는데, 일반적으로 가계약은 빠르고 간소화된 절차로 진행되는 경우 많기 때문에 매도인이나 매수인이나 가계약금 지급 경위에 관한 입증자료를 구비하겠다는 생각조차 하지 않는 경우가 대부분이다.

‘가’계약, ‘가’계약금이라는 용어와 달리 가계약도 그 자체로 ‘계약’으로 판단될 가능성이 높고, 계약이 성립되었다면 별도의 특약이 없는 한 매도인, 매수인 어느 일방이 경제적 불이익 없이 일방적으로 계약을 파기할 수 없다.

아파트를 매도하려는 자나 매수하려는 자 모두 신중에 신중을 기하여 매매 여부를 결정하는데, ‘가계약’, ‘가계약금’이라고 하여 가볍게 여기거나 성급하게 행동하여서는 아니 된다.

부득이하게 가계약을 체결하고 가계약금을 주고받는 경우 매도인이나 매수인 모두 그 목적, 반환 여부 등에 대하여 명확히 합의하고 이를 증거로 남겨두어야 한다.

◆ 최원석 변호사는?

사법연수원 39기(사법시험 49회)

2010 ~ 2018. 법무법인(유한) 태평양 변호사

2014 ~ 2016 법무법인(유한) 태평양 중국 사무소 대표 변호사

2018 ~ 현재 법무법인 트리니티 파트너 변호사


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